多产权、多使用权建筑是指同一幢建筑物内具有不同的产权所有者或不同的承租使用者的建筑。主要有商住楼、综合楼、办公写字楼等几种形式。

随着经济社会的快速发展和城镇化建设的进程加速，城镇的高层、超高层建筑越来越多，高层建筑是节约城市建设用地的有效措施之一，也是城市建设的发展方向。但高层建筑的火灾危险性相对较大，而且大部分高层建筑都不是一个单位使用和管理，普遍存在着多产权、多使用权的现象。在现实生活中，由于这类建筑在建设、使用和管理过程中，责任主体的多元化，建设单位、使用单位和管理单位之间相互脱节，导致这类建筑中的火灾隐患越来越突出，且没有一个很好的解决办法，这直接影响到一个地区的消防安全。如果消防安全管理再不能及时跟上，一旦发生火灾，极易造成群死群伤等重特大火灾事故。因此，规范多产权、多使用单位建筑消防安全管理，杜绝火灾事故特别是重特大火灾事故的发生，对改善消防安全环境，维护社会稳定具有十分重要的意义。

一、存在主要火灾隐患及成因

多产权、多使用权建筑在进行土建消防设计时，大多只考虑一个建设单位，每层大多作为一个相对独立的防火分区考虑，从国家建筑设计防火规范标准上来说，是能够满足防火要求的。但建设单位由于后期经营需要，又将各楼层产权出售或租赁给大小不等的单位使用，形成一幢建筑内有多个产权、一层楼面多业主的局面。由于产权分散，使用单位多，日常维护管理大多由委托的物业管理公司负责，但物业管理公司只是一个委托管理组织，对使用者缺乏强有力的制约手段和措施，极易造成装修期间擅自改变消防平面布局、擅自封堵安全出口、擅自圈占和拆除消防设施等现象，造成疏散通道、安全出口不畅通，消防设施不能正常使用等火灾隐患。主要隐患表现在：

1、建筑自动消防设施完好率不高。主要有三种情况：一是许多建筑由于在消防验收后未能及时与物业管理公司移交，致使双方都无人管理，时间长了，设施不能正常使用，而维修需要资金，造成双方互相扯皮，时间越拖越久，设施越拖越坏，维修费用越拖越高，形成恶性循环。二是整幢建筑的装修时间有先有后，业主在装修过程中，因要局部调整消防设施的位置，不得不暂时关闭自动消防设施，而调整结束后不能及时与物业管理单位沟通恢复设施运行。三是建造时间较早的老建筑由于缺乏维修资金，消防设施一直处于瘫痪状态。

2、消防安全通道不畅。绝大部分建筑在建造过程中，都是经过设计单位设计并经消防审核和验收通过的，其在安全疏散方面也是符合国家标准的。由于业主多，大部分业主的消防安全意识淡薄，加上管理混乱，不能正确理解和处理防火与防盗的关系。一是常常在装修过程中各自为政，擅自改变原有的消防通道，扩大使用面积，有的将公共疏散通道占为已有，有的将消防设施圈占在里面，更有甚者从楼层中间砌墙封堵，致使每个单位不能满足两个安全出口的基本要求。二是由于使用功能不同，经营时间不同，也容易人为造成安全出口堵塞、上锁。

3、消防车通道不畅通。高层建筑在建造时一般都设有地下人防工程，在平时作为地下车库使用。建设单位为了追求利润的最大化，往往都想将车位卖给业主且费用较高（且买了车位的业主还要每月另交一笔能耗费用），使业主大多不愿意不愿意购买地下车位，从而导致地下车位空着，地面道路上随意停放车辆（有的业主是为了方便），造成消防车通道不畅通。

4、消防安全管理混乱，责任主体不明确。多产权、多使用权建筑日常管理大多由委托的物业管理公司承担。一是由于物业管理单位是靠收取物业管理费来维持并开展工作的，而物业管理费中没有明确消防安全管理费用的列支范围，造成自动消防设施日常维护保养得不到真正落实。二是物业管理费用收取往往不能全部到位，致使管理无法深入，造成“管理不到位，业主不肯交钱；业主不交钱，管理更不到位”的恶性循环现象，消防设施的维护保养更是无从谈起。三是物业管理单位消防意识淡薄，认为发生火灾的概率也很小，经常人为造成消控中心无人值班，消防设施无人检查、无人维护。

二、几点工作对策

1、从源头上落实消防安全责任主体。目前建筑工程在施工时，就有物业管理单位参与建设。因此，在建筑工程消防验收时，必须通知物业管理单位参与验收。建设方在消防验收通过后，应及时与物业管理单位办理消防验收移交手续，避免在管理源头上就出现互相扯皮现象。物业管理单位在接手管理的同时就明确了物业管理单位是消防安全责任的主体，应当按照《消防法》第十八条的要求落实其管理职能，对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施（含建筑的自动消防设施、应急照明、疏散指示标志及安全疏散设施等）、消防车通道进行统一管理。特别是在装修过程中，监督业主不得使用易燃材料，不得改变消防布局，不得拆除圈占消防设施。

2、建立和完善消防安全管理网络。建立由物业管理单位任主任委员（负责牵头），各业主单位派专人作为成员的的安全管理组织（简称安委会），负责整个建筑的消防安全工作。各业主成员单位要在安委会的组织领导下树立整体观念，自觉贯彻落实《消防法》和《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》，牢记单位局部安全和整幢建筑安全休戚相关的关系。只有整幢建筑安全了，每个单位才能确保安全。

3、加强消防安全宣传教育。由于多产权、多使用权建筑业主多，业主素质参差不齐，因此要加大消防安全宣传和教育的力度，提高每一个业主的消防安全意识，让每一位业主掌握必要的消防基础知识，知道建筑的火灾危险性，平时管理要做好哪些事情，发生火灾如何来处置。俗话说得好，“贼偷一半，火烧全光”，可见消防安全尤为重要。

4、加强消防安全检查。要充分发挥安委会的作用。安委会成员单位平时各自负责本单位的消防安全管理工作（各自扫好门前“雪”），每天对自己单位内部的安全情况进行检查，在重大节假日和每月的防火检查中，共同做好整幢建筑的消防安全工作，防止建筑消防设施不能正常工作，私自占用、堵塞通道及将安全出口上锁等现象的发生。安委会对检查出的问题要督促相关业主单位进行整改，真正做到横向到边，纵向到底，不留死角。

5、加强对自动消防设施的维护保养。一幢建筑是否安全重点在于其布局是否合理，管理是否到位，消防设施是否完好有效几个方面，特别是自动消防设施是否完好有效，直接关系到大楼的整体安全。物业管理单位应与有维护资质的单位签订维护保养协议，确保自动消防设施的正常运行。要在物业管理费和房屋维修基金中落实消防设施维护保养的费用。

6、加强日常消防监督检查。公安消防机构、公安派出所要加强对多方权、多使用权系统的监督检查，做好宣传、检查、培训工作。指导大楼安委会做好各项消防安全工作，及时将各类火灾隐患消除在萌芽状态。

综上所述，要做好多产权、多使用权建筑的消防安全工作，必须充分依靠各产权单位和使用单位，齐抓共管，共同努力，真正做到“硬件合格（经过消防审核、验收或安全检查）。管理到位，处置妥当”，确保不发生重特大火灾事故的发生。